برای بسیاری از خانواده‌های تهرانی، خرید خانه مهم‌ترین تصمیم مالی زندگی است؛ تصمیمی که پس‌انداز چندین سال، محل سکونت و آینده خانواده را به هم پیوند می‌دهد. در مقابل، اجاره‌نشینی می‌تواند بخشی از سرمایه را آزاد نگه دارد و فرصت سرمایه‌گذاری ایجاد کند.
اما اگر سرمایه کافی برای خرید خانه داشته باشیم، کدام انتخاب منطقی‌تر است؟ خانه بخریم و از پرداخت اجاره بی‌نیاز شویم، یا مستأجر بمانیم و سرمایه باقی‌مانده را به طلا تبدیل کنیم؟
پاسخ این سؤال فقط با مقایسه افزایش قیمت مسکن و طلا به دست نمی‌آید. برای رسیدن به نتیجه‌ای کاربردی، باید هزینه سکونت، مبلغ ودیعه، امکان پس‌انداز، نقدشوندگی و نیاز واقعی خانواده را نیز بررسی کنیم. مقایسه ده‌ساله مسکن و طلا؛ اعداد چه می‌گویند؟ بازه اصلی این بررسی، سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۴ است. برای اندازه‌گیری تغییر قیمت در این ده سال، نقطه شروع را پایان سال ۱۳۹۴ در نظر می‌گیریم.
در ۲۷ اسفند ۱۳۹۴، قیمت گزارش‌شده هر گرم طلای ۱۸ عیار حدود ۱۰۳ هزار و ۵۰۰ تومان بود. نرخ ثبت‌شده در گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز برای ۲۸ اسفند ۱۴۰۴، حدود ۱۷ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان است. نسبت این دو قیمت نشان می‌دهد طلا در این فاصله تقریباً ۱۷۱ برابر شده است. این محاسبه، افزایش قیمت خام طلاست و هزینه خریدوفروش یا نگهداری را شامل نمی‌شود.
در بازار مسکن، طبق گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان معامله‌شده در تهران در اسفند ۱۳۹۴ حدود ۴ میلیون و ۲۱۰ هزار تومان بود. این رقم در اسفند ۱۴۰۲ به ۸۱ میلیون و ۴۴۰ هزار تومان و در مرداد ۱۴۰۳ به حدود ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسید.
برای اسفند ۱۴۰۴، یک گزارش رسانه‌ای رقم حدود ۱۴۳ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان را برای میانگین ساده قیمت مناطق ۲۲گانه تهران ارائه کرده است؛ اما این شاخص با میانگین معاملات بانک مرکزی یکسان نیست. بنابراین نمی‌توان این عدد را بدون توضیح به آمار قدیمی متصل کرد و بازده دقیق ده‌ساله مسکن را اعلام کرد.
نکته دیگر این است که متوسط قیمت شهر، بازده یک خانه مشخص را نشان نمی‌دهد. محله، سن ساختمان، کیفیت ساخت و ترکیب واحدهای معامله‌شده می‌توانند نتیجه را تغییر دهند. مقایسه در یک بازه هم‌سنخ‌تر برای مقایسه قابل‌اتکاتر، می‌توان پایان سال ۱۳۹۴ تا پایان سال ۱۴۰۲ را بررسی کرد؛ بازه‌ای هشت‌ساله که آمار مسکن ابتدا و انتهای آن از گزارش‌های بانک مرکزی در دسترس است.
در این فاصله:
- قیمت هر گرم طلای ۱۸ عیار از حدود ۱۰۳ هزار و ۵۰۰ تومان به حدود ۳ میلیون و ۲۳۴ هزار تومان رسید؛ تقریباً ۳۱٫۳ برابر.
- متوسط قیمت هر مترمربع مسکن تهران از حدود ۴٫۲۱ میلیون تومان به ۸۱٫۴۴ میلیون تومان رسید؛ تقریباً ۱۹٫۳ برابر.
بنابراین در این بازه، رشد قیمت طلا بیشتر بوده است. بااین‌حال، این نتیجه هنوز به معنای برتری قطعی اجاره‌نشینی نیست؛ زیرا هزینه اجاره و منفعت سکونت در خانه ملکی وارد محاسبه نشده‌اند.
همچنین قیمت طلا مربوط به یک روز نزدیک پایان سال و قیمت مسکن میانگین معاملات یک ماه است؛ پس این مقایسه نیز تقریب دوره‌ای است، نه بازده دقیق دو معامله هم‌زمان. تورم در این دهه چه تغییری کرده است؟ افزایش قیمت یک دارایی الزاماً به معنای افزایش همان‌اندازه‌ای قدرت خرید نیست. اگر ارزش سرمایه دو برابر شود و هزینه سبد مصرفی نیز دو برابر شده باشد، قدرت خرید سرمایه نسبت به آن سبد تقریباً ثابت مانده است.
نرخ‌های تورم سالانه کل کشور در گزارش‌های بازنشرشده از مرکز آمار، به این صورت بوده‌اند:
- سال ۱۳۹۵: ۶٫۹ درصد
- سال ۱۳۹۶: ۸٫۲ درصد
- سال ۱۳۹۷: ۲۶٫۹ درصد
- سال ۱۳۹۸: ۳۴٫۸ درصد
- سال ۱۳۹۹: ۳۶٫۴ درصد
- سال ۱۴۰۰: ۴۰٫۲ درصد
- سال ۱۴۰۱: ۴۵٫۸ درصد
- سال ۱۴۰۲: ۴۰٫۷ درصد
- سال ۱۴۰۳: ۳۲٫۵ درصد
- سال ۱۴۰۴: ۵۰٫۶ درصد
با ترکیب زنجیره‌ای این نرخ‌ها، سطح متوسط سالانه قیمت‌ها از سال ۱۳۹۴ تا ۱۴۰۴ حدود ۱۵٫۵ برابر می‌شود. این برآورد بر اساس نرخ‌های گرد‌شده منتشرشده است و جایگزین یک سری یکپارچه و بازنگری‌شده شاخص قیمت نیست.
باید توجه داشت که این عدد، تغییر «میانگین سالانه قیمت‌ها» را نشان می‌دهد؛ درحالی‌که مقایسه طلا بر اساس قیمت دو روز در پایان سال انجام شده است. برای محاسبه بازده واقعی دقیق، باید شاخص تورم همان ماه‌های ابتدا و انتها با پایه و پوشش یکسان استفاده شود.
با وجود این تفاوت، یک نکته روشن است: نگهداری پول نقد بدون بازده در این دوره با کاهش شدید قدرت خرید همراه بوده است. بنابراین مستأجر ماندن به‌تنهایی یک راهبرد سرمایه‌گذاری نیست؛ نحوه استفاده از سرمایه باقی‌مانده اهمیت تعیین‌کننده دارد. چرا رشد بیشتر طلا برای نتیجه‌گیری کافی نیست؟ فرض کنیم دو خانواده در پایان سال ۱۳۹۴، هرکدام سرمایه‌ای معادل قیمت یک آپارتمان ۷۵ متری با متوسط قیمت تهران داشته‌اند؛ یعنی حدود ۳۱۵ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان.
خانواده اول خانه می‌خرد. خانواده دوم مستأجر می‌ماند و، صرفاً به‌عنوان فرض، ۶۰ میلیون تومان ودیعه می‌پردازد. در نتیجه، سرمایه قابل تخصیص خانواده دوم به طلا حدود ۲۵۵ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان است.
از همین نقطه، شرایط دو خانواده متفاوت می‌شود:
- مالک از پرداخت اجاره بی‌نیاز است، اما هزینه‌های مختص مالکیت و تعمیرات را دارد.
- مستأجر اجاره می‌پردازد و ممکن است در تمدید قرارداد به ودیعه بیشتری نیاز داشته باشد.
- بخشی از سرمایه مستأجر به‌صورت ودیعه باقی می‌ماند و در رشد قیمت طلا مشارکت نمی‌کند.
- مالک می‌تواند پولی را که بابت اجاره نمی‌پردازد، پس‌انداز یا سرمایه‌گذاری کند.
اگر فرض کنیم مستأجر اجاره را از حقوق خود پرداخت می‌کند، باید برای مالک نیز همان درآمد و فرصت سرمایه‌گذاری منابع آزادشده را لحاظ کنیم. در غیر این صورت، مقایسه منصفانه نخواهد بود.
ودیعه نیز هزینه ازدست‌رفته نیست؛ طلب مستأجر از موجر است و باید در دارایی نهایی او حساب شود. هزینه اقتصادی آن، از جمله فرصت سرمایه‌گذاری ازدست‌رفته، با خود مبلغ ودیعه تفاوت دارد.
به همین دلیل، بدون اطلاعات سال‌به‌سال اجاره، ودیعه و جریان نقدی، نمی‌توان از روی نمودار قیمت طلا و مسکن، ثروت نهایی دو خانواده را تعیین کرد. یک مثال عددی برای مقایسه خرید و اجاره برای روشن‌شدن موضوع، یک مثال یک‌ساله کاملاً فرضی در نظر بگیریم. این اعداد بیانگر قیمت‌های امروز تهران یا پیش‌بینی بازار نیستند.
دو خانواده هرکدام ۱۰ میلیارد تومان سرمایه دارند. هر دو نیز طی سال ۴۸۰ میلیون تومان بودجه برای هزینه سکونت کنار می‌گذارند.
قیمت خانه موردنظر ۱۰ میلیارد تومان است و اجاره همان خانه با ۲ میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۴۰ میلیون تومان امکان‌پذیر است.
خانواده اول خانه را می‌خرد. اگر ارزش خانه در یک سال ۲۰ درصد افزایش یابد، قیمت آن به ۱۲ میلیارد تومان می‌رسد. با فرض ۱۰۰ میلیون تومان هزینه مختص مالکیت، از بودجه سالانه این خانواده ۳۸۰ میلیون تومان باقی می‌ماند. مجموع دارایی پایان سال آن‌ها ۱۲٫۳۸ میلیارد تومان خواهد بود.
خانواده دوم، ۲ میلیارد تومان ودیعه می‌دهد، ۸ میلیارد تومان طلا می‌خرد و بودجه سالانه ۴۸۰ میلیونی را صرف اجاره می‌کند.
نتیجه به رشد قیمت طلا بستگی دارد:
- اگر طلا ۱۰ درصد رشد کند، دارایی مستأجر همراه با ودیعه به ۱۰٫۸ میلیارد تومان می‌رسد؛ مالک جلوتر است.
- اگر طلا ۳۰ درصد رشد کند، دارایی مستأجر همراه با ودیعه به ۱۲٫۴ میلیارد تومان می‌رسد؛ دو خانواده تقریباً برابرند.
- اگر طلا ۵۰ درصد رشد کند، دارایی مستأجر همراه با ودیعه به ۱۴ میلیارد تومان می‌رسد؛ مستأجر جلوتر است.
در این مثال، طلا باید حدود ۲۹٫۷۵ درصد رشد کند تا نتیجه مالی مستأجر با مالک برابر شود؛ درحالی‌که رشد قیمت خانه فقط ۲۰ درصد فرض شده است.
در محاسبه بالا، ودیعه ثابت و قابل‌بازگشت است. هزینه معامله، جابه‌جایی و بازده وجه نقد باقی‌مانده مالک نیز صفر فرض شده‌اند. تغییر این فرض‌ها، نتیجه را تغییر می‌دهد.
این مثال نشان می‌دهد حتی رشد بیشتر طلا نسبت به مسکن نیز همیشه برای برتری راهبرد «اجاره‌نشینی و خرید طلا» کافی نیست. زمان ورود به بازار چقدر اهمیت دارد؟ انتخاب تاریخ شروع می‌تواند تصویر مقایسه را تغییر دهد.
در فاصله پایان سال ۱۳۹۴ تا پایان سال ۱۴۰۲، قیمت طلا حدود ۳۱٫۳ برابر و متوسط قیمت مسکن تهران حدود ۱۹٫۳ برابر شد. اما اگر نقطه شروع را پایان سال ۱۳۹۹ قرار دهیم، فاصله کمتر می‌شود.
قیمت گزارش‌شده طلای ۱۸ عیار در ۲۸ اسفند ۱۳۹۹ حدود یک میلیون و ۶۹ هزار تومان و متوسط قیمت مسکن تهران در اسفند همان سال حدود ۳۰٫۲۷ میلیون تومان بود.
تا پایان سال ۱۴۰۲:
- قیمت طلا تقریباً ۳٫۰۳ برابر شد.
- متوسط قیمت مسکن تهران تقریباً ۲٫۶۹ برابر شد.
در این بازه سه‌ساله نیز رشد قیمت طلا بیشتر بود، اما فاصله دو بازار به‌مراتب کمتر از مقایسه هشت‌ساله است.
بنابراین خانواده‌ای که تنها دو یا سه سال تا زمان خرید خانه فرصت دارد، نباید نتیجه یک دوره بلندمدت را برای دوره کوتاه‌تر خود تضمین‌شده بداند. خرید خانه برای چه کسانی منطقی‌تر است؟ خانه مصرفی، علاوه بر دارایی سرمایه‌ای، محل زندگی است. مالکیت می‌تواند بخشی از نگرانی مربوط به تمدید قرارداد، افزایش اجاره و جابه‌جایی را کاهش دهد.
خرید خانه زمانی قابل‌دفاع‌تر است که:
- قصد دارید چند سال در همان شهر و محدوده زندگی کنید.
- خانه انتخابی نیازهای قابل‌پیش‌بینی خانواده را پاسخ می‌دهد.
- خرید خانه، ذخیره اضطراری شما را از بین نمی‌برد.
- اقساط و هزینه‌های نگهداری با درآمدتان تناسب دارند.
- ثبات محل زندگی برای خانواده اهمیت زیادی دارد.
در مقابل، خرید خانه‌ای نامناسب صرفاً برای مالک‌شدن ممکن است هزینه رفت‌وآمد، فشار مالی یا نیاز زودهنگام به فروش و خرید مجدد ایجاد کند.
بنابراین باید قیمت و کیفیت همان ملک را بررسی کرد؛ متوسط قیمت تهران برای تصمیم درباره یک واحد مشخص کافی نیست. اجاره‌نشینی و سرمایه‌گذاری برای چه کسانی مناسب‌تر است؟ اجاره‌نشینی همراه با سرمایه‌گذاری می‌تواند برای خانواده‌ای قابل بررسی باشد که به انعطاف در محل زندگی نیاز دارد، اجاره را بدون فشار شدید پرداخت می‌کند و سرمایه آزادشده را واقعاً حفظ می‌کند.
این انتخاب نیازمند توجه به چند موضوع است:
- سرمایه باقی‌مانده نباید به‌تدریج صرف هزینه‌های روزمره شود.
- نیاز به افزایش ودیعه و هزینه جابه‌جایی باید پیش‌بینی شود.
- خانواده باید توان تحمل نوسان سرمایه‌گذاری را داشته باشد.
- هزینه اجاره نباید آن‌ها را به فروش اجباری دارایی در زمان نامناسب وادار کند.
در این مقاله، نرخ خام طلای ۱۸ عیار معیار مقایسه است. بازده واقعی زیورآلات، طلای فیزیکی یا صندوق طلا با توجه به هزینه‌ها و ویژگی‌های همان ابزار متفاوت خواهد بود.
امکان فروش بخشی از دارایی، مزیتی نسبت به یک واحد مسکونی است؛ اما نقدشوندگی بیشتر به معنای نبود ریسک افت قیمت نیست. اگر هدف خرید خانه است، سرمایه را با مترمربع بسنجید برای کسی که هدف نهایی‌اش خانه‌دارشدن است، یک سؤال از افزایش مبلغ تومانی سرمایه مهم‌تر است: «با دارایی فعلی، چند متر از خانه موردنظرم را می‌توانم بخرم؟»
ممکن است سرمایه شما از نظر تومانی رشد کرده باشد، اما قیمت خانه مطلوبتان سریع‌تر افزایش یافته باشد. در این صورت، با وجود افزایش دارایی، از هدف خرید خانه فاصله گرفته‌اید.
حالت معکوس نیز ممکن است: رشد سرمایه‌گذاری بیشتر از رشد قیمت خانه هدف باشد و قدرت خرید ملکی شما افزایش پیدا کند.
به همین دلیل، مقایسه سرمایه با قیمت خانه‌های متناسب با نیاز و بودجه خودتان، از دنبال‌کردن صرف میانگین بازار کاربردی‌تر است. تصمیم را بر اساس نیاز و توان مالی بگیرید در بازه‌های تاریخی بررسی‌شده، طلا رشد قیمتی بیشتری از متوسط مسکن تهران داشته است. بااین‌حال، این نتیجه برای توصیه یکسان به همه خانواده‌ها کافی نیست.
برای انتخاب میان خرید و اجاره، باید هزینه سکونت، ودیعه، هزینه‌های مالکیت، امکان پس‌انداز، مدت اقامت و شرایط خانواده را کنار هم گذاشت. بازده گذشته نیز تضمین‌کننده نتیجه آینده نیست.
پیش از تصمیم، این موارد را مشخص کنید:
- بودجه واقعی خرید یا ودیعه
- سقف اجاره ماهانه قابل‌پرداخت
- محله‌ها و مشخصات ضروری خانه
- مدت احتمالی سکونت
- ذخیره مالی لازم برای اتفاقات پیش‌بینی‌نشده
سپس خرید و اجاره خانه‌هایی با کیفیت مشابه را مقایسه کنید.
در نیازم می‌توانید نیاز ملکی خود را بر اساس بودجه و مشخصات موردنظرتان ثبت کنید. روشن‌کردن همین نیازها، اولین قدم برای تبدیل یک بحث کلی درباره بازارها به تصمیمی متناسب با زندگی شماست. منابع و روش بررسی این مقاله در مهر ۱۴۰۵ تهیه شده و سال ۱۴۰۵ در محاسبات بازده آن وارد نشده است. ارقام ریالی منابع به تومان تبدیل شده‌اند. محاسبات نسبت‌ها و مثال فرضی توسط نویسنده انجام شده‌اند. آمار رسمی عمدتاً از بازنشرهای خبری بازیابی شده است.